Cláusulas abusivas frequentes em contratos de imóveis na planta (e por que são ilegais

Comprar um imóvel na planta exige atenção minuciosa ao contrato de promessa de compra e venda. Recentemente, em uma análise técnica, me deparei com um contrato que concentrava quatro práticas flagrantemente desfavoráveis ao consumidor. Se você atua no setor imobiliário ou planeja adquirir um imóvel, fique atento a estes pontos: 1. Exigência precoce de financiamento do saldo devedor Estipular que o comprador financie o resíduo principal em prazos exíguos (como 30 a 60 dias após a assinatura da promessa) é uma prática abusiva. Em imóveis na planta, a liberação do financiamento bancário pelo agente financeiro depende da conclusão da obra e da expedição do "Habite-se". Fixar vencimento anterior força o adquirente a uma mora artificial. 2. Prazo de entrega atrelado à Caixa ou terceiros Vincular o prazo de conclusão das obras à "contratação do empreendimento junto ao banco" viola o entendimento consolidado do STJ. Pelo Tema 996, é ilícito condicionar a entrega do imóvel à concessão de financiamento ou a ato de terceiro. O contrato deve prever um prazo certo, claro e determinado (seja por data civil ou período fixo a partir da assinatura). 3. "Termo de Confissão de Dívida" para burlar o limite de multa Uma manobra comum é anexar uma Confissão de Dívida estipulando multa moratória de 10% e juros desproporcionais, enquanto o contrato principal indica 2%. Trata-se de burla à lei: o Artigo 52, § 1º do Código de Defesa do Consumidor limita as multas moratórias ao patamar máximo de 2% para relações de consumo. Qualquer instrumento acessório que majore esse percentual é nulo. 4. Desvinculação entre pagamentos e evolução da obra Inserir cláusulas afirmando que as parcelas vencem independentemente do andamento físico da construção fere a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A incorporação imobiliária pressupõe contraprestação e avanço físico do empreendimento. A segurança jurídica de uma aquisição imobiliária depende do equilíbrio contratual prévio. Cláusulas nulas de pleno direito podem ser revisadas judicialmente ou objeto de notificação extrajudicial para readequação. Você já se deparou com alguma dessas exigências em contratos imobiliários?